物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和他物权(用益物权和担保物权)。民法典物权编在民法典各分编中排在第一编，其重要性可见一斑。民法典按照党中央提出的完善产权保护制度，健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度的要求，进一步完善了物权制度。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能在民法典中找到相应规定。《民法典》物权编有哪些亮点和变化？这些变化究竟体现在哪些方面、又会给我们的日常生活带来哪些影响呢？

一、完善建筑物区分所有权，助力建设美好家园

1.优化业主团体表决规则，鼓励业主参与自治。物权编重新调整了业主集体决策事项的内容和人数限制，第278条规定了“双三分之二”为合法有效条件，“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”作出特别决议（如筹集维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动）需经参与表决专有部分面积和人数“双四分之三”同意，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。

2.打破维修资金“沉睡”状态，维修资金惠及业主。将筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金拆分为两项，并降低了使用维修资金的决议门槛，使用维修资金经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。同时，进一步规定维修、更新和改造屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金，以示维修资金可用之处的广泛性。

3.细化“住改商”规则，还业主生活安宁。民法典明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意。意味着业主在将住宅改为办公或餐饮等经营用途时，不能自以为是。

4.规制共有部分利用，维护业主的共同权益。《民法典》在第282条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。

二、充实用益物权体系，助力增进民生福祉

1.落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化。第339条允许将土地经营权从土地承包经营权中分离出来，进一步放开对土地经营权的流转限制，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。

2.新增居住权，实现“居者有其屋”。按照第366条规定，居住权是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。比如男女双方离婚时在离婚协议中约定，离婚后房屋所有权归一方所有，另一方对其中一部分房屋享有一定期限或终身居住权。规定居住权可以依照合同、遗嘱设立。居住权是为特定自然人基于生活用房需要而设立的物权，具有人身性，自居住人死亡后，居住权随之消灭；该权利的设定是一种恩惠行为，具有无偿性、不可转让、不能继承性，也不能出租；居住权设立应当采取书面形式，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

三、革新担保物权理念，助力优化营商环境

1.扩大了担保物的范围。《民法典》第395条，将海域使用权纳入抵押财产的范围，为蓝色国土开发提供资金上的助力。结合“三权分置”改革，《民法典》第184条删除了原物权法第184条关于禁止耕地使用权抵押的规定，为土地经营权抵押预留了制度空间。此外，物权编将禁止抵押的公益设施限于“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”，法无禁止皆自由，这些非营利法人所有的公益设施以外的财产以及性质为营利法人的学校、幼儿园等以其财产设立担保，在实践中不再是难题。这对于吸引社会资本进入民生领域、促进民办教育发展势必发挥重要作用。

2.非典型担保有法可依，促进金融担保创新。实践中“非典型担保”广泛应用，如融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等，但其效力存在不少争议，也导致金融担保创新“畏手畏脚”。此次民法典第 388 条规定，其他具有担保功能的合同亦属于担保合同，扩大了担保合同的范畴，从而为非典型担保合同“正名”，为金融担保创新增加“供给”，也为非典型担保的裁判提供了法律依据。

3. 对抵押权制度进行优化。明确动产抵押不得对抗抵押财产正常流转，《民法典》第404条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人，但抵押人应当及时通知债权人，抵押权人可以要求提前清偿债务或对价款进行提存。这一规定保护了善意取得财产人的合法权益，保障了正常的交易安全。对抵押期间转让抵押财产效力进行了明确，《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响，此规定方便了抵押人融资，提高了抵押财产的利用价值。对抵押权与质权的关系进行了明确，《民法典》第415条规定，同一财产上既设立抵押权又设立质权时，拍卖所得按照登记和交付时间先后受偿。

除了上述制度之外，民法典物权编在诸多方面的修改也均体现了物尽其用、注重产权保护的宗旨。民法典的实施，必将“让一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，让发展成果更多更公平惠及全体人民”。